旧耐震基準のアパートであっても、入居者が住んだままの状態で売却（オーナーチェンジ売却）することは十分に可能です。
板橋区に所在する古いアパートの処分や買い替えをお考えなら、地域密着で豊富な取引実績を持つ徳丸住宅販売へぜひお任せください。本コラムでは、旧耐震アパートを入居中のまま売却する際のポイントや、板橋区の市場特性、そして当社が選ばれる理由について詳しく解説します。
1. 旧耐震アパートを入居中のまま売却できる理由
「築年数が古く、1981年（昭和56年）5月以前の旧耐震基準で建てられたアパートは売れないのではないか」と不安に思うオーナー様は少なくありません。さらに「入居者がいる状態では買い手がつかないのでは」と考えがちですが、実はそんなことはありません。
入居者がいる状態での売却は、不動産取引では「オーナーチェンジ」と呼ばれ、投資用不動産として非常に一般的な手法です。
購入直後から家賃収入が得られる
投資家（買い手）にとって、すでに入居者がいる物件は「購入したその日から確実に家賃収入（インカムゲイン）が発生する」という大きなメリットがあります。空室アパートのように「購入後にリフォームをして、新しく入居者を募集する」という手間や空室リスクがないため、スムーズに運用を始められます。「利回り」を重視する投資家層へのアピール
旧耐震のアパートは、物件価格自体が比較的安く抑えられる傾向にあります。その一方で、板橋区のような賃貸需要が安定しているエリアであれば、古い物件でも手頃な家賃設定によって高い稼働率を維持しやすくなります。結果として「投資金額に対するリターン（利回り）」が高くなりやすく、高利回りを求める個人投資家や不動産会社から非常に好まれる傾向があります。
2. 旧耐震・入居中ならではの売却メリットと注意点
オーナーチェンジで売却することには、売り手側（オーナー様）にとっても多くのメリットがあります。
💡 売却のメリット
立ち退き交渉のトラブルを回避できる
建物を解体して更地にしてから売却しようとすると、現在住んでいる入居者全員に退去してもらう「立ち退き交渉」が必要になります。これには多額の立ち退き料や、膨大な時間と精神的労力がかかります。オーナーチェンジであれば、入居者との賃貸借契約をそのまま買い手に引き継ぐため、立ち退き交渉の手間は一切発生しません。売却活動中も家賃収入が途絶えない
売却が決まるまでの期間も、これまで通り毎月の家賃収入を受け取ることができます。無収入の期間を作ることなく、資産の現金化を進められます。
⚠️ 注意すべきポイント
買主の融資（ローン）のハードル
旧耐震基準の物件は、一般的な銀行の住宅ローンや投資用ローンの審査が厳しくなる傾向があります。そのため、購入検討者が「融資を利用できるか」が売却の成否を分けます。ノンバンクの活用や、自己資金（現金）を豊富に持つ投資家へのアプローチなど、独自のノウハウが必要です。室内の状況が確認しづらい
入居中であるため、購入希望者が事前に部屋の中を内見（下見）することが原則できません。そのため、過去のリフォーム履歴や修繕履歴、現在の賃貸借契約書の内容が重要な判断材料となります。
3. 板橋区のアパート売却における「地域密着」の重要性
東京都板橋区は、東武東上線、都営三田線、東京メトロ有楽町線・副都心線が通る、非常に交通利便性の高いエリアです。都心へのアクセスが抜群でありながら、家賃相場が比較的リーズナブルであるため、単身者からファミリー層まで根強い賃貸需要を誇っています。 [1]
このような特徴を持つ板橋区だからこそ、旧耐震のアパートであっても「賃貸物件としての価値」を高く評価してくれる投資家が数多く存在します。
しかし、区内のエリア（例えば徳丸、高島平、大山、成増など）によって、求められる間取りや家賃の適正価格は微妙に異なります。板橋区の細かな市場動向や地元の家賃相場を熟知していない不動産会社に依頼してしまうと、物件のポテンシャルを正しくアピールできず、不当に安い価格で買い叩かれてしまうリスクがあります。
4. 板橋区の不動産売却は「徳丸住宅販売」にお任せください
私たち株式会社 徳丸住宅販売は、板橋区徳丸に本社を構え、長年にわたり地域に根ざした不動産取引を行ってまいりました。旧耐震や入居中といった、一見すると売却が難しそうなアパート物件の売却において、オーナー様から選ばれ続ける3つの強みがあります。
① 旧耐震・オーナーチェンジ物件の豊富な成約実績
当社には、古いアパートや1棟マンションのオーナーチェンジ売却を成功させてきた確かな実績があります。「融資がつきにくい」という旧耐震特有の課題に対しても、柔軟に対応できる金融機関の紹介や、現金購入が可能な投資家ネットワークを保有しているため、スムーズな売却へと導きます。
② 板橋区に特化した圧倒的な買い手ネットワーク
地元の不動産状況に精通しているため、「板橋区内で投資用物件を探している」という個人投資家や法人のお客さまの情報を豊富にストックしています。市場に広く公開する前につなぎ合わせることも可能なため、ご近所に知られることなく静かに売却を進めたいというご要望にもお応えできます。
③ 丁寧な現状確認と適切な価格査定
入居中で内見ができない状態でも、外観や共有部の状態、過去の維持管理状況、周辺の賃貸需要などを総合的に分析し、物件が持つ「本当の価値」を導き出します。売り急ぐことなく、オーナー様が納得できる最適な売却条件をご提案いたします。
5. まずは無料査定・ご相談から一歩を踏み出しませんか？
「相続したけれど維持管理が大変になってきた」「将来の震災リスクを考えて、今のうちに現金化しておきたい」「修繕費用がかさむ前に手放したい」など、古いアパートの売却を検討される理由は様々です。
築年数が古いから、入居者がいるからと諦める必要はありません。まずは現在の物件がどのくらいの価格で売却できるのか、当社の無料査定を利用して確かめてみませんか？
お客様の資産の大切な節目を、誠心誠意サポートさせていただきます。板橋区のアパート売却に関する疑問やご不安は、いつでもお気軽に徳丸住宅販売までご相談ください。
不動産買取が損かどうかは、
一律に決められるものではありません。
価格だけを見るのではなく、時間・安心感・確実性
まで含めて考えることが重要です。
板橋区で売却を検討する場合、
地域の動きや物件特性を踏まえた提案ができる
相談先があると心強いでしょう。
株式会社徳丸住宅販売では、板橋区に根差して
不動産売却を支えてきた経験をもとに、仲介と
買取の両方を視野に入れたご提案を行っています。
「できるだけ高く売りたい」
「まずは確実に手放したい」
どちらの希望にも向き合いながら、
無理のない進め方を一緒に整理していきます。
一人で悩み続けるより、
一度状況を確認するだけでも判断は変わります。
不動産買取について迷っている方は、
どうぞお気軽にお問い合わせください。
