不動産売却の税金を抑えたい！
便利な節税対策を紹介します
不動産売却にかかる税金が多すぎて困っていませんか？
場合によっては、譲渡価格の3割以上を取られるケースもあるので、少しでも税金を減らしたいものです。
それならぜひ、紹介する節税対策をチェックしてみてください。
結論として、不動産売却にはさまざまな節税対策が用意されています。
場合によっては税金をゼロにできる可能性もあるので、参考にしていただけると幸いです。
節税対策（1）「不動産取得費」を差し引く
不動産売却で得た譲渡価格には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税（※））がかかります。
このとき、譲渡価格から「不動産取得費」を差し引けることをご存じでしょうか。
不動産取得費とは、売却する不動産を購入したときにかかった費用のことです。
譲渡価格が2,000万円、不動産取得費が500万円なら、500万円分マイナスされて1,500万円に課税されるようになります。
ちなみに不動産取得費を調べる際には、以下の契約書が役立ちます。
・不動産購入時の契約書
・住宅ローンの契約書
しかし、人によっては「当時の契約書をなくしてしまった！」という人もいるはずです。
それなら、以下の方法でも不動産取得費を計上できる場合があると覚えておきましょう。
・当時の通帳の出金履歴
・抵当権設定額から購入額を推測する
・購入当時の地価から購入額を推測する
上記の場合、具体的な金額が分かりにくいので推測が必要です。
もし自分で推測できないのなら、不動産仲介会社や税務署に相談してみてください。
【こんな費用も不動産取得費に該当します】
・建物に附属する設備費
・建築、工事の諸費用
・住宅ローンの金利
※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
節税対策（2）「譲渡費用」を差し引く
前述した不動産取得費と同じく「譲渡費用」も譲渡価格から差し引くことができます。
譲渡費用とは、不動産売却のために必要になった費用のことです。
例えば、次の要素が譲渡費用に該当します。
・仲介手数料
・印紙税
・建物の解体費用
仲介手数料や建物の解体費用は、数十万円以上かかるケースも。
これらの項目も節税に効果的ですので、領収証などをすべて管理しておきましょう。
ちなみに譲渡費用だと間違われやすい項目を以下に整理しました。
・確定申告のために税理士に支払う報酬
・不動産にかかっていた固定資産税や都市計画税
・売却とは関係のない維持修繕費用
・引越し時に支払った費用
確定申告時に提出しても、経費として認められません。
こちらの項目は節税効果がないと覚えておきましょう。
節税対策（3）所有期間が5年、10年を超えるタイミングで売る
不動産売却で節税したいなら、売却するタイミングを考えることも大切です。
中でも、不動産を取得してからの期間が5年もしくは10年経過しそうだという人は、期間を超えたタイミングで売却することをおすすめします。
なぜなら、不動産売却にかかる譲渡所得税は、所有期間に応じて税率が変化するからです。
・所有期間5年以下で売却した場合：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1%
・所有期間5年超で売却した場合：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%
・所有期間10年超で売却した場合：所得税10.21%、住民税4%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円以下の部分）
・所有期間10年超で売却した場合：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円超の部分）
少しタイミングをずらすだけで、税率が半分程度になる場合も。
前述した不動産取得費、譲渡費用も含めると、高い節税効果につながるでしょう。
ただし、以下のポイントにはご注意ください。
・所有期間は、売却したその年の1月1日でカウントされる
※例えば12月31日に売却しても同年の1月1日となる
・所有期間5年、10年を待ち続けると不動産の価値が下がる場合もある
所有期間を間違えてしまうと、税率が高いまま課税されるので注意しましょう。
また、税率が落ちるまで待ち続けた場合、不動産の価値自体が下がる恐れもあるのでタイミングにはお気を付けください。
節税対策（4）「特別控除・特例」を活用する
節税対策に欠かせないのが、国が定める節税対策である「特別控除」「特例」です。
以下に示す特別控除・特例は、それぞれ譲渡価格を下げてくれるお得な制度なので、ぜひ覚えておきましょう。
・居住用財産の3,000万円特別控除
・10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
また、他にも特別控除・特例が用意されています。
中には限定的な条件で適用できるものもあるので、ぜひ調べてみてください。
以上、不動産売却の節税対策について説明いたしました。
不動産売却で得た利益には税金がかかり、場合によっては高額な支払いになることも。
その不安を解消したいのなら、ぜひ紹介した節税のポイントを押さえて準備を進めていきましょう。
組み合わせて利用すれば、税金をゼロにできるかもしれません。
