不動産売却を行うと住民税はどうなるの？
計算方法を解説します
不動産売却を行う際に気になるのが、譲渡所得にかかる税金ですよね。
せっかく手に入れた費用の一部のお金を税金として納税しなければならないため、事前にいくらかかるか知りたい方もいるはずです。
不動産売却に伴う所得税・住民税の計算方法について説明いたします。
それぞれどのように計算するのか、参考にしていただけると幸いです。
（1）所得税・住民税は「譲渡所得税」という枠組みで課税されます
所得税や住民税といえば、給料や報酬など、収入に課税される税金をイメージしますよね。
こういった収入に関わる税金には、稼ぐ分だけ税金が増えていく「累進課税」が適用されています。
一方、不動産売却によって得たお金は、上記の所得税・住民税とは違う計算方法を用いるとご存じでしょうか。
不動産売却による税金は、ほかの所得とは切り離して考える「分離課税」が適用されており、譲渡所得税という枠組みの中で、以下の3つの項目に分けて課税されます。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税（※）
※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
譲渡所得税のことを理解していただくために、各種計算方法について説明します。
（2）各種税金の計算方法
まず、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）は、以下の式で計算した「譲渡所得課税額」に税率をかけて計算します。
【譲渡所得課税額の計算式】
不動産売却で得た費用－（不動産取得時にかかった費用＋売却のためにかかった費用）
次に、譲渡所得課税額をもとに、所得税・住民税・復興特別所得税を計算します。
このとき、各種税金にかかる税率は、不動産を取得してからの期間によって以下のように変化します。
【譲渡所得税の税率】
・短期譲渡所得（5年以下の不動産の場合）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1%
・長期譲渡所得（5年超えの不動産の場合）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%
（3）譲渡所得税の計算例
前述した税率をもとに、次に示す条件でそれぞれの税額を計算してみましょう。
【条件】
不動産の取得してからの期間：4年
不動産売却によって計算した譲渡所得課税額：1,000万円
前述した税率のうち、取得期間が4年なので、短期譲渡所得の項目で税率を計算します。
【所得税】
1,000万円×30.63%＝306万3千円
【住民税】
1,000万円×9%＝90万円
【復興特別所得税】
1,000万円×2.1%＝21万円
以上より、譲渡所得税の合計は417万3千円かかるということになります。
ちなみに所得税・復興特別所得税は、確定申告に合わせて支払いますが、住民税は納付書が送られてきます。
支払い方法が異なることを覚えておきましょう。
（4）特別控除や特例を知っておくと税額がお得に
「税金が高すぎる！」
前述した税金を見たとき、そう感じた人も多いはずです。
それなら、国が定める節税対策として「特別控除」「特例」が設けられていることを覚えておきましょう。
以下に示す特別控除・特例は、それぞれ譲渡所得課税額を下げてくれるお得な制度です。
場合によっては税額をゼロにできるかもしれないので、自身の条件に当てはまる特別控除・特例を利用してみてください。
・居住用財産の3,000万円特別控除
・10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
以上、不動産売却を行いたい人向けに、売却時のお金にかかる税金のことを説明いたしました。
不動産売却を行うと、住民税だけでなく、所得税や復興特別所得税を支払う必要があります。
不動産を取得して経過した期間や税金の種類によって、税率が変化します。
また、節税効果のある特別控除・特例も用意されているので、不動産売却でどれくらいの税金がかかるのか、参考にしていただけると幸いです。
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