不動産売却の前に覚えておきたい！
住み替えにかかる税金とは

「住み替えのために不動産売却を行いたい」と考えていませんか？
このとき、不動産売却で得られたお金を住み替え費用に充てたい、と考える方も多いでしょう。

しかし、ここで見落とされがちなポイントがひとつ。
住み替えには、さまざまな税金がかかるということです。

不動産売却を含め、住み替えにかかる税金について説明いたします。
どれくらい税金を取られてしまうのか、不動産売却をスタートする参考にしていただけると幸いです。


（1）住み替えに税金がかかるタイミングとは？

住み替えとは、今住んでいる家から新しい家に移り住むことです。
例えば、不動産の売却・不動産の購入の両方、もしくはどちらか片方の行動がある場合を住み替えと呼びます。

ちなみに賃貸物件から賃貸物件に移ることは、住み替えに該当しません。
お間違えの無いようにお気を付けください。

そして、この住み替えを行う際には「不動産の売却」「不動産の購入」それぞれに税金がかかってしまうとご存じでしょうか。

それぞれ複数の税金がかかります。
売却・購入にどのような税金がかかるのか、次項より詳しく説明いたします。


（2）「不動産売却」にかかる税金とは？

不動産売却には、次に示す3つの税金がかかります。

・譲渡所得税
・印紙税
・登録免許税

【譲渡所得税】
家を売却し、利益が出た時にかかる税金のことです。
不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出た場合に、以下に示す一定の税率がかけられます。

・短期譲渡所得（5年以下の不動産の場合）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1%（※）
・長期譲渡所得（5年超えの不動産の場合）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%（※）

※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

【印紙税】
契約書や証書を作成した際に納める税金です。
不動産売却時には、買主希望者と取り交わす「売買契約書」の締結のために印紙税を納付します。

【登録免許税】
不動産の登記を行う際に必要となる税金です。
売却する不動産の住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記を行う際に納付します。
ただし、住宅ローンを完済済みであれば、納付は不要です。


（3）「不動産購入」にかかる税金とは？

不動産の購入には、以下に示す6つの税金がかかります。

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・贈与税
・消費税
・固定資産税、都市計画税

【印紙税】
契約書や証書を作成した際に納める税金です。
不動産購入時には、売主と取り交わす「売買契約書」の締結のために印紙税を納付します。

【登録免許税】
不動産の登記を行う際に必要となる税金です。
不動産を購入する際には、所有権移転登記を行う必要があるため、必ず納付します。
ちなみに登録免許税額は、固定資産評価額および物件の状態によって次のように変化します。

・中古建物の場合：固定資産評価額×0.3%
・新築建物の場合：固定資産評価額×0.15%

人によって納付額が異なるのでご注意ください。

【不動産取得税】
不動産を取得した際に納める税金です。
納税額は以下の計算式をもとに算出します。

・固定資産評価額×4%

不動産を購入後、約半年～1年程度経過したのちに、都道府県税事務所から納税通知書が届きます。
決められた納期までに税金を納めましょう。

【贈与税】
不動産購入の資金として、親族といった直系尊属から支援・援助を受けた場合には、贈与税が課税されます。
贈与税は基礎控除を差し引いた費用に対し、金額別で税率・控除額が設けられています。
参考として、一般贈与財産の計算を以下に整理しました。

・200万円以下：10%
・300万円以下：15%（控除額10万円）
・400万円以下：20%（控除額25万円）
・600万円以下：30％（控除額65万円）
・1,000万円以下：40％（控除額125万円）
・1,500万円以下：45％（控除額175万円）
・3,000万円以下：50％（控除額250万円）
・3,000万円超：55％（控除額400万円）

【消費税】
不動産会社から直接不動産を購入した場合には、消費税がかかります。
一方、不動産仲介会社などを通じて個人から不動産を購入した場合には、消費税がかかりません。

【固定資産税、都市計画税】
不動産を取得したら、毎年「固定資産税（市街化区域内なら都市計画税も）」の支払いが必要です。
各種税額は以下のとおりとなります。

・固定資産税：固定資産評価額×税率（標準税率は1.4%）
・都市計画税：固定資産評価額×税率（上限は0.3%）


（4）税金の把握が住み替えの効率を変える

住み替えを行うのなら、事前に不動産売却・購入それぞれにかかる税金を理解しておくことが重要です。
いくら利益を出せるのか、いくら購入金額を賄えるのか、といった情報を把握できていれば、資金計画を立てやすくなります。

税金の中には、特別控除や特例など節税に役立つ項目もあるので、自分の場合、いったい何に税金がかかるのか事前に確認しておくことをおすすめします。


以上、住み替えを検討している方向けに、不動産売却・購入でかかる税金を説明いたしました。
不動産売却・購入ともに税金がかかるため、両方を実施しなければならない人は、特に注意が必要です。
大きなお金が動く「住み替え」を効率化するためにも、ぜひ参考にしていただけると幸いです。